海報新聞記者 秦文 黃曉榮 濟(jì)南報道

　　10月10日上午，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳召開新聞通氣會，介紹新出臺的《關(guān)于落實金融支持政策促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的通知》（以下簡稱《通知》）?！锻ㄖ饭?9條，推出統(tǒng)一個人住房貸款最低首付比例至15%、組織商業(yè)銀行10月份統(tǒng)一降低存量個人住房貸款利率等19條具體貫徹落實措施，促進(jìn)山東省房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”。

　　“19條政策中，有針對前期一些金融政策的有效延續(xù)，包括針對需求端購房者貸款利率的調(diào)整，還有7條是針對金融機構(gòu)的調(diào)整；大約有9條針對企業(yè)供應(yīng)端的調(diào)整?！?0月10日下午，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行副會長李剛表示，山東出臺“樓市19條”，從多個方面落實“止跌回穩(wěn)”政策。

　　商貸最低首付比例降至15%

　　降低購房者入市門檻

　　《通知》明確，各市通過山東省市場利率定價自律機制，因城施策確定最低首付款比例。自2024年10月1日起，指導(dǎo)金融機構(gòu)發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款按照最低首付比例15%執(zhí)行，具體首付款比例由商業(yè)銀行根據(jù)客戶風(fēng)險狀況和意愿，與客戶協(xié)商確定。記者從濟(jì)南多個項目了解到，目前首套、二套房商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例已降至15%。

　　通氣會現(xiàn)場，中國人民銀行山東省分行一級巡視員董龍訓(xùn)解讀稱，9月29日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局下發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，明確了全國層面商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例調(diào)整安排。

　　分行會同山東金融監(jiān)管局在遵從各市意愿基礎(chǔ)上，已于9月30日召開了山東省市場利率定價自律機制會議，確定全省各市最低首付款比例，決定不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付比例從首套房15%、二套房25%統(tǒng)一為15%?！拔覀冎笇?dǎo)金融機構(gòu)自2024年10月1日起，發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款按照最低15%執(zhí)行，具體首付款比例由商業(yè)銀行根據(jù)客戶風(fēng)險狀況和意愿，與客戶協(xié)商確定。這一政策有利于進(jìn)一步降低居民購房貸款門檻，滿足更多剛性和改善性住房貸款客戶需求?！倍堄?xùn)說。

國慶假期期間，濟(jì)南多個售樓處到訪量較節(jié)前呈現(xiàn)二至三倍增長。

　　“從整個國慶假期的交易來看，濟(jì)南開展的‘百城千企商品房促銷活動’成效顯著。”李剛表示，假期期間，濟(jì)南市監(jiān)測的20多個新樓盤項目共有近五千組客戶到訪，成交量在四五百套，“從8日、9日的商品房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，都超過了200套，8日網(wǎng)簽226套，9日網(wǎng)簽206套；二手房的成交量也不錯，這兩日的新房、二手房網(wǎng)簽量加起來有450套以上，政策向好，購房者信心大增，商貸首付比例降低后，也將繼續(xù)降低購房者的入市門檻?！?/p>

　　存量房貸利率調(diào)整

　　全省將每年減少家庭利息支出約129億元

　　降低存量個人住房貸款利率方面，《通知》明確，組織商業(yè)銀行于2024年10月份統(tǒng)一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調(diào)整，對于LPR基礎(chǔ)上加點幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點幅度調(diào)整為不低于-30BP。完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制，促進(jìn)降低存量房貸利率。

　　董龍訓(xùn)介紹，9月29日，中國人民銀行發(fā)布了關(guān)于完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制的公告（《中國人民銀行公告〔2024〕第11號》），進(jìn)一步完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制，促進(jìn)降低存量個人住房貸款利率。分行將加強政策指導(dǎo)，組織山東省商業(yè)銀行于2024年10月31日前，統(tǒng)一對包括首套、二套及以上的存量房貸利率實施批量調(diào)整，預(yù)計平均降幅在0.5個百分點。

　　“我們濟(jì)南當(dāng)前的首套房利率是3.35%，新政策中對存量房利率的調(diào)整是挺大的?！崩顒偙硎?，落實存量房貸利率調(diào)整后，將進(jìn)一步解除高利率購房者提前還貸的壓力。據(jù)悉，目前，山東省存量個人住房貸款利率為4.08%，此次調(diào)降后，預(yù)計在3.55%左右，山東省將每年減少家庭利息支出約129億元，有利于降低購房者利息負(fù)擔(dān)，促進(jìn)帶動居民消費和投資。

　　值得注意的是，各商業(yè)銀行將于10月12日發(fā)布批量調(diào)整細(xì)則，統(tǒng)一調(diào)降存量房貸利率，盡可能為借款人提供便利。絕大多數(shù)借款人可通過網(wǎng)上銀行、手機銀行等渠道“一鍵式操作”，無需到銀行網(wǎng)點辦理，具體可及時關(guān)注承貸銀行官方平臺發(fā)布的信息。

　　二手房市場觸底回升明顯

　　《通知》明確取消首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，由金融機構(gòu)結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。商業(yè)性個人住房貸款借款人自主選擇固定利率或浮動利率作為定價方式，與金融機構(gòu)協(xié)商約定重定價周期，更好滿足剛性和改善性住房需求。

　　根據(jù)中國人民銀行〔2024〕第11號公告，對于新簽訂的個人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協(xié)商重定價周期，重定價周期更為靈活，由原來的只能按年優(yōu)化為可以按年、按半年或按季度確定重定價周期。對于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，分行已于今年5月份取消了全省首套住房和二套住房個人住房貸款利率政策下限，由金融機構(gòu)結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

　　李剛表示，從目前情況看，當(dāng)前新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率達(dá)到歷史最低水平，在政策利率下行引導(dǎo)下，預(yù)計未來新發(fā)放個人住房貸款利率仍有持續(xù)下降的可能性，進(jìn)一步降低居民購房成本。當(dāng)前政策利好基本見底了。住宅市場，尤其近期二手住宅市場觸底回升的趨勢比較明顯。

　　后續(xù)走勢如何？

　　“山東樓市19條政策的發(fā)布，旨在接棒國慶期間的樓市小高峰走勢，在房地產(chǎn)市場長期下行的趨勢下努力尋找市場預(yù)期轉(zhuǎn)換的機遇?！?0月10日下午，中指研究院高級分析師謝東暉在接受海報新聞記者采訪時表示，山東樓市“19條”通過降低首付比例、減少貸款利率、優(yōu)化貸款服務(wù)、延長政策期限、支持市場化土地收購、擴大融資渠道等措施，直接降低購房者和房企的財務(wù)負(fù)擔(dān)，提高市場流動性，緩解房企資金壓力，穩(wěn)定房價，增強購房者信心。

　　謝東暉表示，在提出多項刺激政策的同時，“19條”中也提及了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部整合、優(yōu)化資源配置、強化市場監(jiān)管等相關(guān)手段，在長遠(yuǎn)視角下有助于維持房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定與可持續(xù)發(fā)展。此外，“19條政策”在加強金融支持的基礎(chǔ)上，有望帶動各地區(qū)樓市相關(guān)企業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，對促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)增長和維護(hù)社會穩(wěn)定都有積極作用。