“金九銀十”臨沂樓市成交量將重拾升勢(shì)

    2012年8月，樓市的“金九銀十”隆重開場(chǎng)，各開發(fā)商們也早準(zhǔn)備就緒，摩拳擦掌，銷售中心均處于備戰(zhàn)狀態(tài)，各式各樣的銷售創(chuàng)意也是為了吸引購(gòu)房者的眼球，以期在銷售旺季取得優(yōu)異成績(jī)。
    今年第三季度的七、八月份，臨沂樓市成交量略微比二季度的低。三月份到六月份，臨沂樓市明顯回暖，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象，對(duì)于此波回暖趨勢(shì)，臨沂0539房產(chǎn)網(wǎng)下午茶也曾在四月份的文章里提前判斷出了這一波行情。8月份成交量同比下滑一成左右，本身因?yàn)槭莻鹘y(tǒng)淡季，再加上國(guó)務(wù)院以及各部委在7月份以來(lái)三令五申，多次強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)調(diào)控不放松，防止房?jī)r(jià)反彈的態(tài)度相當(dāng)堅(jiān)定，部分消費(fèi)者心態(tài)出現(xiàn)猶豫。另外，也有部分開發(fā)商二季度基金回籠情況不錯(cuò)，資金鏈繃得沒那么緊了，日子舒服些了，對(duì)后市房?jī)r(jià)較樂觀造成促銷意愿下降，八月份總供給量也相對(duì)應(yīng)的出現(xiàn)萎縮。

解讀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)

    國(guó)家目前對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的意圖以及對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的真實(shí)目的在之前的文章里也講過，這里再簡(jiǎn)單說(shuō)一下：宏觀上“保八”，房地產(chǎn)調(diào)控并非要導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，而是不讓其上漲過快，實(shí)際目的是維護(hù)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，以價(jià)換量。針對(duì)已過去的1—6月份GDP增速7.1%，說(shuō)明政府為了控制CPI造成經(jīng)濟(jì)失速過快。
    現(xiàn)形勢(shì)下，下半年總體貨幣政策只能選擇寬松，至少要比上半年寬松許多，但運(yùn)用降息這種敏感的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是要相當(dāng)謹(jǐn)慎的，那樣人民幣匯率的穩(wěn)定和CPI的控制成果將受到很大影響，降準(zhǔn)又怕銀行為房地產(chǎn)輸血，因此，房產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。在這樣復(fù)雜的情況下，央行選擇逆回購(gòu)方式增加流動(dòng)性也就是順理成章了。8月份單月規(guī)模通過逆回購(gòu)方式投放資金量達(dá)3440億元，創(chuàng)14個(gè)月新高，接近下調(diào)一次存準(zhǔn)率。九、十月份在逆回購(gòu)的基礎(chǔ)上普遍認(rèn)為降準(zhǔn)的時(shí)間未到來(lái)。
    下半年面對(duì)流動(dòng)性寬松的態(tài)勢(shì)，政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的難度也將加大。所以不排除房產(chǎn)調(diào)控政策上出現(xiàn)新舉措，但判斷力度不會(huì)大，最多打打補(bǔ)丁，從國(guó)務(wù)院擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)箭在弦上、山東將試行商品房現(xiàn)房銷售等消息上也可以看出端倪。

解讀房產(chǎn)開發(fā)商

    前文提到，開發(fā)企業(yè)的資金緊張大幅緩解，前兩個(gè)季度臨沂市場(chǎng)存量房去庫(kù)存效果明顯，樂觀情緒的出現(xiàn)預(yù)示房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，我判斷會(huì)小幅爬升。畢竟開發(fā)商知道，房?jī)r(jià)越漲，老百姓買房欲望越強(qiáng)烈。九、十月份開發(fā)商大幅降價(jià)促銷的意愿也不強(qiáng)烈，但根據(jù)開發(fā)商自身情況也會(huì)出現(xiàn)分化，比如有的開發(fā)商新項(xiàng)目開工在即，后續(xù)項(xiàng)目多；對(duì)未來(lái)上市樓盤供應(yīng)量加大的擔(dān)心；原來(lái)開盤銷售狀況不好的；商業(yè)地產(chǎn)占比高的項(xiàng)目也會(huì)降價(jià)促銷，諸如此類的開發(fā)項(xiàng)目還是會(huì)有不同程度的優(yōu)惠。
    近期，0539房產(chǎn)網(wǎng)下午茶走訪了臨沂幾個(gè)熱銷樓盤項(xiàng)目，剛剛開盤的意林小鎮(zhèn)，開盤當(dāng)日熱銷1.5億元；金猴•北城名居認(rèn)籌開始后，售樓中心內(nèi)的咨詢電話絡(luò)繹不絕；威特天元廣場(chǎng)營(yíng)銷中心開放后，前去咨詢?cè)L問的市民絡(luò)繹不絕，認(rèn)籌期間更是獲得臨沂市民的眾多青睞；香江•中央金座精裝修公寓即將隆重面市，前去造訪購(gòu)買的客戶無(wú)不生出“踏破鐵鞋無(wú)覓處，得來(lái)全不費(fèi)工夫”的感嘆……

解讀購(gòu)房者心態(tài)

    近一年來(lái)的高通脹著實(shí)讓不少人為手里的錢不斷貶值而發(fā)愁，別說(shuō)增值，只求保值不縮水就很不錯(cuò)了。房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺讓他們看到了救命稻草，面對(duì)到來(lái)的“金九銀十”，相當(dāng)一部分人在八月份等待，期盼九月份、十月份樓盤有打折優(yōu)惠活動(dòng)，買的更劃算一些。房?jī)r(jià)越漲，老百姓買房欲望越強(qiáng)烈也是助推器。在這一層面上可以想象中國(guó)房?jī)r(jià)下跌有多難！
    由某銀行近期對(duì)國(guó)內(nèi)40多家房地產(chǎn)開發(fā)商所做的調(diào)查顯示，在今年第二季度的成交客戶中，59%為首套購(gòu)房者，31%為改善住房者，10%為投資客。這一數(shù)據(jù)也或多或少地揭示了，剛性需求群體的購(gòu)房熱情正在增長(zhǎng)。
    綜上所述，0539房產(chǎn)網(wǎng)下午茶得出：今年的“金九銀十”臨沂樓市成交量將重拾升勢(shì)，開發(fā)商會(huì)謹(jǐn)慎選擇降價(jià)，而房?jī)r(jià)會(huì)有穩(wěn)中小幅上漲。（作者 程仁剛）zgx