業(yè)主夏女士之前看到豪華樣板間，很快相中公園1872小區(qū)精裝修房，但收房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)房子裝修并沒有最初開發(fā)商說的那么完美，甚至連門都關(guān)不上。

最初招商局地產(chǎn)（北京）有限公司承諾精裝修標(biāo)準(zhǔn)每平方米5000元，實(shí)際上只有每平方米1000元，而且“門關(guān)不上，窗戶不嚴(yán)，馬桶蓋是碎的”，公園1872小區(qū)業(yè)主夏女士為此維權(quán)三年。

三年后，朝陽法院以起訴證據(jù)不足為由，判決夏女士敗訴。被這套精裝修房折磨得精疲力竭的夏女士，決定不再上訴，“準(zhǔn)備將房子委托中介賣掉，一了百了。”

房地產(chǎn)低迷期“精裝修”動(dòng)人

公園1872小區(qū)是招商局地產(chǎn)（北京）有限公司在北京的第一個(gè)項(xiàng)目，坐落于朝陽區(qū)紅領(lǐng)巾橋東側(cè)。

夏女士的侄子在美國留學(xué)，為了讓侄子回國后有個(gè)安身之地，2008年年初，她一直在為他物色合適的房子。

“公園1872”的房子被定位成“高檔精裝國際公寓”。夏女士和親戚們到售樓處看過兩次，對(duì)樣板間十分滿意。

“精裝修房，拎包就能入住，侄子不回來的時(shí)候還能租出去，多好！”夏女士說，更讓她心動(dòng)的是5000元每平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，還另送全套家具電器。

夏女士說，2008年1月正值房地產(chǎn)低迷時(shí)期，招商地產(chǎn)通過網(wǎng)絡(luò)媒體以及銷售代表，大肆宣傳“精裝修”概念，因此吸引了眾多購房者，也包括她。

盡管時(shí)隔數(shù)年，記者還是在網(wǎng)上搜到了相關(guān)新聞——新地產(chǎn)網(wǎng)2008年5月9日刊出文章，題為《公園1872——5000元超高標(biāo)準(zhǔn)的精裝》，文中稱：“5000元/平方米精裝修標(biāo)準(zhǔn)的酒店式公寓，完全詮釋拎包入住的概念……5星級(jí)酒店才會(huì)有這樣的奢侈。”

5000元標(biāo)準(zhǔn)沒寫入合同

夏女士說，房子當(dāng)時(shí)賣得非?；稹Ｅ盘?hào)選房那天，夏女士早上7點(diǎn)多就到了售樓處，但12層以下的好朝向還是沒排上。

2008年2月4日，夏女士和招商地產(chǎn)簽訂商品房預(yù)售合同，購買一套套內(nèi)面積為43.35平方米的房子，房價(jià)按套內(nèi)面積計(jì)算，每平米單價(jià)為26246.39元，房主寫的是她侄子的名字。

“我一算，每平方米26246.39元的房子，如果減去裝修的錢，相當(dāng)于每平方米2萬1左右，東四環(huán)的房子買到這個(gè)價(jià)兒，很值了！”夏女士說。

但簽合同的時(shí)候，5000元每平方米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)沒寫進(jìn)去。銷售代表解釋：這個(gè)裝修標(biāo)準(zhǔn)肯定沒問題。但合同是標(biāo)準(zhǔn)合同，根據(jù)“行業(yè)規(guī)則”，金額不便寫進(jìn)去。

夏女士說，當(dāng)時(shí)自己沒看合同細(xì)節(jié)。“我是替侄子買房，所以我要在合同中簽‘xx代替xxx’這7個(gè)字。”

購房合同一共36頁，其中20多頁都需要這樣簽字。簽到最后，夏女士手都軟了。

從事出版行業(yè)的夏女士，對(duì)于一個(gè)正常人的文字瀏覽速度再清楚不過了。“這36頁A4紙，一字一句的讀完，差不多要用四五十分鐘。我簽完所有的字，只用了不到20分鐘?？上耄腋緵]時(shí)間去看合同。”她說。

并不是夏女士不想認(rèn)真地看合同。“簽字的時(shí)候，銷售代表就站在旁邊，一頁一頁的幫著我翻，簽完一張，翻一張，根本不給看合同的時(shí)間，等靜下心來想看看，字已經(jīng)簽完了。”她說。

記者注意到，需要簽字的地方，都是合同中最重要的、確認(rèn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系的部分。

收房時(shí)業(yè)主稱“門都關(guān)不上”

2008年年底收房時(shí)，夏女士懵了。“完全和當(dāng)初的裝修承諾不一樣！”夏女士說，“一進(jìn)屋就感覺非常一般，根本體會(huì)不到豪華的感覺。”

按開發(fā)商的承諾，這套套內(nèi)面積只有43.35平方米的小戶型，裝修費(fèi)總額高達(dá)近22萬元。但如此“高檔”的裝修，竟然門都關(guān)不上，馬桶蓋是碎的。

夏女士之后又發(fā)現(xiàn)了漆面、桌面、門面有劃痕，窗戶密封不嚴(yán)，下水處異味大等諸多問題。

和其他業(yè)主一聊，夏女士發(fā)現(xiàn)，很多人的遭遇和她一樣。其中，一位購房面積、戶型及裝修承諾標(biāo)準(zhǔn)與夏女士完全相同的業(yè)主，請(qǐng)來專業(yè)人員檢查驗(yàn)收，結(jié)果查出了81處瑕疵，且鑒定出房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)僅為每平方米1000元。

涉案裝修公司參與過多個(gè)樓盤

起訴前，夏女士和其他業(yè)主一起做過調(diào)查。他們最終了解到，為小區(qū)做裝修的是廣州市佳俊裝飾有限公司。這家公司與星河灣地產(chǎn)控股有限公司、雅居樂集團(tuán)以及招商地產(chǎn)均有合作，其中招商地產(chǎn)在廣州的金山谷項(xiàng)目，在深圳的蘭溪谷、依山郡、美倫公寓等項(xiàng)目都有該公司參與。

訴求被駁

法庭上開發(fā)商否認(rèn)豪華標(biāo)準(zhǔn)

為了討個(gè)公道，2009年8月4日，夏女士以侄子的名義起訴到法院，要求招商地產(chǎn)雙倍賠償裝修費(fèi)、設(shè)備差價(jià)款共計(jì)500880元。

夏女士的侄子是這套房屋法律意義上的所有人，而他身在美國，夏女士作為代理人替他打了官司。

夏女士向法院稱，招商地產(chǎn)的售樓人員多次明確承諾房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)為5000元每平方米，同時(shí)也對(duì)精裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了廣泛的宣傳，允諾與說明是具體、明確的。

招商地產(chǎn)則認(rèn)為夏女士的訴訟請(qǐng)求沒有合同依據(jù)和法律依據(jù)，并否認(rèn)其對(duì)精裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行過宣傳。

招商地產(chǎn)表示，即使有個(gè)別的銷售人員進(jìn)行了宣傳，也是個(gè)人行為，公司不認(rèn)可。

“400天之后，案子有了結(jié)果。法院下發(fā)民事裁定書，駁回起訴。理由是起訴狀的正本是我代侄子簽名的，按照法律規(guī)定，必須是他本人親自簽名。”夏女士說。

法院認(rèn)為，夏女士委托的律師不能拿出經(jīng)過涉外公證的起訴狀，夏女士的侄子本人也不能到庭確認(rèn)起訴狀中的內(nèi)容，所以起訴不符合條件。

再次起訴叫侄子回國應(yīng)訴

夏女士咽不下這口氣。她經(jīng)過反復(fù)考慮，最終把身在美國的侄子叫回國，讓他親自起訴。

第二次起訴，夏女士的侄子把索賠金額減少到250440元，其他訴求與此前一致，陳述的事實(shí)和理由也與此前完全一致。

法庭上，招商地產(chǎn)代理人指出，商品房預(yù)售合同“附件十”中約定：“對(duì)于本合同訂立以及對(duì)于該商品房價(jià)格有重大影響的因素，買賣雙方均已在本合同中進(jìn)行了約定，不存在遺漏情況。”

“因此，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)責(zé)任以本合同的約定為準(zhǔn)，凡在簽約之前買賣雙方任何一方通過口頭、書面、實(shí)物及其他形式所表達(dá)和提供的信息都不再作為確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。”

所謂的“其他形式”，包括口頭講解、廣告、樓書、示范單位、模型等。

招商地產(chǎn)代理人表示，“出賣人的售樓書、售樓廣告中的資料、數(shù)據(jù)以政府主管部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)，如有變化不另行通知。出賣人展示的樣板房功能僅為空間布局導(dǎo)向、裝修裝飾和家具擺放指引，不能理解為交樓標(biāo)準(zhǔn)或合同的樣品。”

法院認(rèn)為合同已排除承諾效力

法院審理后認(rèn)為，雙方簽訂的商品房預(yù)售合同及相關(guān)附件屬于雙方真實(shí)的意思表述，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行。

前述合同附件內(nèi)容，已經(jīng)通過約定的方式明確排除了該合同之外的相關(guān)承諾的效力，故原告訴稱的被告通過媒體及銷售人員陳述的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，不能成為合同的內(nèi)容，也不構(gòu)成雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，故原告要求以所謂的“承諾標(biāo)準(zhǔn)”賠償差價(jià)，于法無據(jù)。

2012年5月28日，法院判決駁回原告訴訟請(qǐng)求。

講完整個(gè)維權(quán)經(jīng)過，夏女士顯得十分疲憊。她告訴記者，維權(quán)3年期間，她經(jīng)常因?yàn)榉孔拥氖率?，如今已?jīng)筋疲力盡。

最終，她和家人達(dá)成一致意見，決定賣房。“地段這么好，其實(shí)我也不舍得。可是一想起它來就鬧心。”夏女士說。

律師說法

樓市傳單不能看做合同要件

有著多年消費(fèi)維權(quán)經(jīng)驗(yàn)的北京致尚律師事務(wù)所主任張顯峰告訴記者，開發(fā)商印制的宣傳單屬于要約邀請(qǐng)，它的承諾不能作為合同的一部分。

“所謂要約邀請(qǐng)，也可以稱為‘要約引誘’，是希望別人向自己發(fā)出要約的意思表示。”張顯峰解釋說，“但是，如果廣告中具備了要約的要件，比如具體的價(jià)格、所包含內(nèi)容等，就可以視為要約。”

張顯峰說，目前在實(shí)際的審判中，對(duì)要約和要約邀請(qǐng)的區(qū)分是“老大難”。很多開發(fā)商的銷售代表都是口頭宣傳得天花亂墜，但關(guān)鍵問題不在合同里體現(xiàn)，這也是消費(fèi)者出現(xiàn)問題之后維權(quán)難的原因之一。

張顯峰建議，合同簽訂過程中雙方的對(duì)話、承諾具有一定的證據(jù)效力，該承諾足以影響合同的簽訂的時(shí)候，購房者應(yīng)該把對(duì)方的承諾寫在合同中，盡量用文字記錄下來。萬不得已，購房者可以采用錄音、錄像等方式，保留證據(jù)。