大眾網(wǎng)臨沂11月20日訊（記者 江志宇 通訊員 曹振興）蘭山區(qū)物價(jià)局貫徹十八屆三中全會(huì)精神、服務(wù)民生、創(chuàng)新住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)“星級(jí)”認(rèn)證工作方法。根據(jù)臨沂市物價(jià)局、市房產(chǎn)和住房保障局《關(guān)于加強(qiáng)我市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知》（臨價(jià)費(fèi)發(fā)[2013]93號(hào)）規(guī)定，自7月1日起，蘭山區(qū)新建普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，由開發(fā)建設(shè)單位委托蘭山區(qū)物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心進(jìn)行認(rèn)證，確定服務(wù)收費(fèi)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，并以此為依據(jù)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，列入住房銷售合同中。 在將近5個(gè)月的實(shí)際工作中，蘭山區(qū)物價(jià)局逐步完善了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)星級(jí)認(rèn)證的相關(guān)程序，并對(duì)《物業(yè)企業(yè)服務(wù)承諾書》提出了明確的要求。
對(duì)申報(bào)材料嚴(yán)格要求。統(tǒng)一規(guī)范并制定了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)星級(jí)認(rèn)證申請(qǐng)表》和制式的《申報(bào)材料清單》，對(duì)《物業(yè)企業(yè)服務(wù)承諾書》提出了明確的要求。原因在于《物業(yè)企業(yè)服務(wù)承諾書》既是物業(yè)企業(yè)承諾服務(wù)與收費(fèi)是否對(duì)等，也是處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的矛盾和將來星級(jí)再認(rèn)證時(shí)“升”和“降”的一個(gè)重要的參考依據(jù)。
對(duì)申報(bào)材料進(jìn)行嚴(yán)格審核。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的申報(bào)材料中最主要的就是總規(guī)劃圖，原因是總規(guī)劃圖中明確了該小區(qū)的用地面積、建筑面積、共建面積、托兒所占地面積、小區(qū)的總戶數(shù)、車位比、綠化比、容積率等；通過對(duì)總規(guī)劃圖和物業(yè)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)情況、業(yè)績介紹的嚴(yán)格審核可以對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)和管理理念有了初步了解。接下來通過成本核算就可以看出一個(gè)小區(qū)全年的收支狀況，成本核算的結(jié)果也是下一步對(duì)該小區(qū)認(rèn)證收費(fèi)一個(gè)重要的參考依據(jù)。
現(xiàn)場勘驗(yàn)和了解。現(xiàn)場勘察是對(duì)小區(qū)申報(bào)材料的再復(fù)核。勘察的主要目是看該小區(qū)的硬件設(shè)施，因?yàn)樵趯?shí)地勘察當(dāng)中蘭山區(qū)物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心價(jià)格認(rèn)證小組成員發(fā)現(xiàn)有的新建小區(qū)正在施工當(dāng)中，所以只能通過看沙盤、效果圖、看綠化、托兒所、會(huì)所以及運(yùn)動(dòng)場所等情況。現(xiàn)場勘驗(yàn)是對(duì)該小區(qū)進(jìn)行定位，通過實(shí)地勘察和對(duì)比上報(bào)申請(qǐng)材料分析可以看出是否是豪宅、獨(dú)棟別墅、聯(lián)排、疊加別墅、花園洋房、電梯洋房、高層、小 高層、普通住宅；從而對(duì)高檔小區(qū)、中檔小區(qū)、普通小區(qū)以及老舊小區(qū)有了一個(gè)明確的概念和了解，對(duì)下一步小區(qū)的定位就有了一定的影響；定位的依據(jù)一是要看房價(jià)是否達(dá)到了一定的價(jià)格水準(zhǔn)，從消費(fèi)者的心理為出發(fā)點(diǎn)來看，業(yè)主希望花個(gè)好價(jià)錢，選擇一個(gè)好的小區(qū)，購買一套好的住宅，相對(duì)應(yīng)的應(yīng)該是要享受到稱心如意的服務(wù)。但這并不是說房價(jià)越高、星級(jí)認(rèn)證就越高；服務(wù)好、收費(fèi)就高。服務(wù)要與收費(fèi)對(duì)等，讓業(yè)主心理平衡，享受到好的服務(wù)。自愿交費(fèi)既是物業(yè)企業(yè)先進(jìn)的管理理念和最高的境界也是物業(yè)企業(yè)做大做強(qiáng)的基石。二是要看周邊的環(huán)境和配套設(shè)施是否完備，該小區(qū)是否依山傍水、是否黃金地段、交通便利、是否靠近政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心、是否具備良好的教育配套、生活配套設(shè)施、10分鐘或15分鐘生活圈是否方便舒適等。三是要看該小區(qū)內(nèi)部的硬件設(shè)施，綠化率、車位比是否和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的資料相符、達(dá)標(biāo)；是否人車分流、動(dòng)靜分離、設(shè)計(jì)理念是否先進(jìn)、運(yùn)動(dòng)器械場所和活動(dòng)場所是否完備。四是要看標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理。其中物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)、管理理念、保安、保潔、維修等各項(xiàng)服務(wù)上的投入也是星級(jí)認(rèn)證的重要參考.
前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)星級(jí)認(rèn)證的主要用途是作為樓盤預(yù)售和備案所用，星級(jí)認(rèn)證過高相對(duì)應(yīng)收費(fèi)就越高，對(duì)樓盤銷售的影響是負(fù)面的；而對(duì)于已初具規(guī)模的小區(qū)，星級(jí)認(rèn)證如果過低，相對(duì)應(yīng)的收費(fèi)就越低；結(jié)果是物業(yè)管理上投入少、管理差、小區(qū)的保安、保潔、綠化和維修就要相對(duì)較差；對(duì)樓房的保值不利。因此收費(fèi)和星級(jí)認(rèn)證的高低各有利弊。收費(fèi)與服務(wù)對(duì)等，收費(fèi)和服務(wù)與小區(qū)檔次的匹配才是星級(jí)認(rèn)證的基礎(chǔ)。目前，蘭山區(qū)物價(jià)局住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)“星級(jí)”認(rèn)證工作正在扎實(shí)有效的開展當(dāng)中。
