銀橋金居一戶樓頂?shù)榷嗵幝┧?修補(bǔ)無效可退房

    大眾網(wǎng)臨沂8月13日訊（本網(wǎng)記者）近日，一位網(wǎng)友通過大眾網(wǎng)臨沂論壇反映，自今年6月份入住河?xùn)|區(qū)銀橋金居后，房子的樓頂、太陽能、車庫管道等多處漏水，壁櫥都長(zhǎng)了長(zhǎng)長(zhǎng)的毛，這還能住嗎？開發(fā)商臨沂金居置業(yè)有限公司也多次維修，可都不頂用，漏水仍然很嚴(yán)重。這樣下去，怎么住？可以要求退房嗎？當(dāng)業(yè)主宋女士向開發(fā)商放映退房時(shí)，被告知除了危房外都不可以退房。

業(yè)主：樓頂、太陽能等多處漏水維修不頂用能退房嗎
    業(yè)主宋女士告訴記者，今年的6月26號(hào)入住河?xùn)|銀橋家居后，家里一直漏水，樓頂、太陽能、車庫管道等多處都漏水嚴(yán)重，并且壁櫥都因漏水問題漲了長(zhǎng)長(zhǎng)的毛。宋女士多次找開發(fā)商修理，他們一個(gè)月上門維修了7次，可還是一直漏水。宋女士由于平常要工作，每次修理時(shí)都需自己專門抽時(shí)間陪同修理人員，十分不方便。
    對(duì)于這種情況，可以要求退房嗎？宋女士對(duì)這個(gè)問題很疑惑。她也曾咨詢過開發(fā)商臨沂金居職業(yè)有限公司的工作人員，卻被告知，“政府有規(guī)定，房子買了后，房管局備案了，只要不是危房，不退不換，繼續(xù)維修。”難道只有危房可以退嗎？房子漏水這么嚴(yán)重，實(shí)在影響宋女士一家人居住。
開發(fā)商:“比我們這里漏水嚴(yán)重的房子多了！”
    針對(duì)宋女士放映的問題，本網(wǎng)記者聯(lián)系到了臨沂金居置業(yè)有限公司的工作人員。當(dāng)記者問及對(duì)于宋女士家的漏水問題如何解決時(shí)，該名工作人員稱，比銀橋金居漏水嚴(yán)重的房子多的是，不單單銀橋金居的房子漏水。
臨沂市房產(chǎn)局：漏水嚴(yán)重可到建設(shè)局質(zhì)監(jiān)辦做鑒定
    對(duì)于宋女士家嚴(yán)重漏水的情況，臨沂市房產(chǎn)局市場(chǎng)管理科的工作人員表示，業(yè)主可以到臨沂市建設(shè)局質(zhì)監(jiān)辦做房屋質(zhì)量鑒定，如果房子的質(zhì)量確實(shí)存在問題，那么業(yè)主有權(quán)力要求開發(fā)商臨沂金居置業(yè)有限公司退房。
律師：房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住可要求退房
    為了進(jìn)一步解決宋女士家漏水的情況，記者又聯(lián)系到了臨沂衡正源律師事務(wù)所的律師。據(jù)律師介紹，根據(jù)根據(jù)最新司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。所以，宋女士及相關(guān)存在類似問題的業(yè)主可以到相關(guān)部門做檢測(cè)，一旦房屋存在質(zhì)量問題，便可要求開發(fā)商臨沂金居置業(yè)有限公司退房。
    另外，該名律師提醒市民，在以下幾種情況下，可要求退房：
1、延期交付房屋
    到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，開發(fā)商經(jīng)購房人催告后的三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。
2、開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全導(dǎo)致合同無效.
    開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人交納的房款。
3、開發(fā)商未經(jīng)購房人同意擅自變更設(shè)計(jì).
    在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商就構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況，購房人可以依據(jù)合同約定，要求開發(fā)商退房。
4、房屋面積誤差超過3％
    如果交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約時(shí)的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值超出3％，購房人可以提出退房并要求退賠利息。
5、房屋質(zhì)量不合格導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用
    根據(jù)最新司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。
6、房子產(chǎn)權(quán)不清楚，如存在抵押、聯(lián)建或其他經(jīng)濟(jì)糾紛
    開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可認(rèn)定購房合同無效，要求退房。此外，造成購房合同無效的常見情形還有，開發(fā)商未取得預(yù)售許可；房屋為共有財(cái)產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的；該房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。
7、遲延辦理房屋所有權(quán)登記
    根據(jù)買賣合同約定或法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)登記屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因?qū)е聼o法辦理房屋所有權(quán)登記的。
8、按揭合同辦理不下來
    因不歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立按揭合同，辦理不下按揭貸款的。
9、在建工程轉(zhuǎn)讓
    開發(fā)商欲轉(zhuǎn)讓在建工程，應(yīng)書面通知購房者，購房者有權(quán)在接到通知之日起30日內(nèi)要求退房。
    本網(wǎng)記者將繼續(xù)關(guān)注此事。
 
附：退房程序
1、先找開發(fā)商協(xié)商,協(xié)商不成再訴訟
    有關(guān)專家建議業(yè)主，如果滿足合同約定的退房條件，最好還是先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費(fèi)用。如果開發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。
業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會(huì)支持業(yè)主的退房要求。對(duì)于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請(qǐng)求，建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對(duì)較長(zhǎng)。
2、索要違約金及相關(guān)稅費(fèi)
    如果是開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價(jià)款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費(fèi)用，如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購房代理費(fèi)及律師費(fèi)等，這些都算入消費(fèi)者實(shí)際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補(bǔ)償。
3、首付、月供利息都可獲賠
    在退房款方面，采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對(duì)復(fù)雜些。實(shí)踐中，都是開發(fā)商將應(yīng)退購房款分成兩部分，屬于買家首付款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同。
    開發(fā)商支付購房人首付款利息，即從首付款交付日到開發(fā)商歸還日該筆首付款的利息收入。若購房人按揭貸款已進(jìn)入月供階段，開發(fā)商同樣應(yīng)歸還購房人月供及利息支出。
    若購房者要求退房時(shí)，已居住了一段時(shí)間，這期間產(chǎn)生的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房中，若責(zé)任方為開發(fā)商，購房者可不對(duì)房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償，若是購房者的責(zé)任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費(fèi)。
 
退房四步走:
 
    第一步：購房人通過掛號(hào)信、傳真或電話向開發(fā)商發(fā)出退房通知。
    第二步：督促開發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理購房人與貸款銀行解除或終止合同全部手續(xù)。
    第三步：督促開發(fā)商將全部購房款返還給購房人。
    第四步：辦理停止向公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)。
    至此，消費(fèi)者與銀行解除借款合同，而在開發(fā)商退回全部房款后，購房人與開發(fā)商的買賣合同也意味著得以解除。此外，在購房者辦理按揭貸款時(shí)，銀行一般都會(huì)要求買家為其購房上保險(xiǎn)，保險(xiǎn)受益人為貸款銀行，所以最后一步就是解除借款合同后再辦理保險(xiǎn)退保手續(xù)等。ll