銀橋金居一戶樓頂?shù)榷嗵幝┧?修補無效可退房

    大眾網(wǎng)臨沂8月13日訊（本網(wǎng)記者）近日，一位網(wǎng)友通過大眾網(wǎng)臨沂論壇反映，自今年6月份入住河東區(qū)銀橋金居后，房子的樓頂、太陽能、車庫管道等多處漏水，壁櫥都長了長長的毛，這還能住嗎？開發(fā)商臨沂金居置業(yè)有限公司也多次維修，可都不頂用，漏水仍然很嚴重。這樣下去，怎么??？可以要求退房嗎？當業(yè)主宋女士向開發(fā)商放映退房時，被告知除了危房外都不可以退房。

業(yè)主：樓頂、太陽能等多處漏水維修不頂用能退房嗎
    業(yè)主宋女士告訴記者，今年的6月26號入住河東銀橋家居后，家里一直漏水，樓頂、太陽能、車庫管道等多處都漏水嚴重，并且壁櫥都因漏水問題漲了長長的毛。宋女士多次找開發(fā)商修理，他們一個月上門維修了7次，可還是一直漏水。宋女士由于平常要工作，每次修理時都需自己專門抽時間陪同修理人員，十分不方便。
    對于這種情況，可以要求退房嗎？宋女士對這個問題很疑惑。她也曾咨詢過開發(fā)商臨沂金居職業(yè)有限公司的工作人員，卻被告知，“政府有規(guī)定，房子買了后，房管局備案了，只要不是危房，不退不換，繼續(xù)維修。”難道只有危房可以退嗎？房子漏水這么嚴重，實在影響宋女士一家人居住。
開發(fā)商:“比我們這里漏水嚴重的房子多了！”
    針對宋女士放映的問題，本網(wǎng)記者聯(lián)系到了臨沂金居置業(yè)有限公司的工作人員。當記者問及對于宋女士家的漏水問題如何解決時，該名工作人員稱，比銀橋金居漏水嚴重的房子多的是，不單單銀橋金居的房子漏水。
臨沂市房產(chǎn)局：漏水嚴重可到建設(shè)局質(zhì)監(jiān)辦做鑒定
    對于宋女士家嚴重漏水的情況，臨沂市房產(chǎn)局市場管理科的工作人員表示，業(yè)主可以到臨沂市建設(shè)局質(zhì)監(jiān)辦做房屋質(zhì)量鑒定，如果房子的質(zhì)量確實存在問題，那么業(yè)主有權(quán)力要求開發(fā)商臨沂金居置業(yè)有限公司退房。
律師：房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住可要求退房
    為了進一步解決宋女士家漏水的情況，記者又聯(lián)系到了臨沂衡正源律師事務所的律師。據(jù)律師介紹，根據(jù)根據(jù)最新司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。所以，宋女士及相關(guān)存在類似問題的業(yè)主可以到相關(guān)部門做檢測，一旦房屋存在質(zhì)量問題，便可要求開發(fā)商臨沂金居置業(yè)有限公司退房。
    另外，該名律師提醒市民，在以下幾種情況下，可要求退房：
1、延期交付房屋
    到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，開發(fā)商經(jīng)購房人催告后的三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。
2、開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全導致合同無效.
    開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，開發(fā)商應當返還購房人交納的房款。
3、開發(fā)商未經(jīng)購房人同意擅自變更設(shè)計.
    在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商就構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計的情況，購房人可以依據(jù)合同約定，要求開發(fā)商退房。
4、房屋面積誤差超過3％
    如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3％，購房人可以提出退房并要求退賠利息。
5、房屋質(zhì)量不合格導致嚴重影響使用
    根據(jù)最新司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。
6、房子產(chǎn)權(quán)不清楚，如存在抵押、聯(lián)建或其他經(jīng)濟糾紛
    開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可認定購房合同無效，要求退房。此外，造成購房合同無效的常見情形還有，開發(fā)商未取得預售許可；房屋為共有財產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的；該房屋權(quán)屬有爭議，司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。
7、遲延辦理房屋所有權(quán)登記
    根據(jù)買賣合同約定或法律規(guī)定應當辦理房屋所有權(quán)登記屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因?qū)е聼o法辦理房屋所有權(quán)登記的。
8、按揭合同辦理不下來
    因不歸責于當事人雙方的事由未能訂立按揭合同，辦理不下按揭貸款的。
9、在建工程轉(zhuǎn)讓
    開發(fā)商欲轉(zhuǎn)讓在建工程，應書面通知購房者，購房者有權(quán)在接到通知之日起30日內(nèi)要求退房。
    本網(wǎng)記者將繼續(xù)關(guān)注此事。
 
附：退房程序
1、先找開發(fā)商協(xié)商,協(xié)商不成再訴訟
    有關(guān)專家建議業(yè)主，如果滿足合同約定的退房條件，最好還是先與開發(fā)商進行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費用。如果開發(fā)商提出的補償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。
業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會支持業(yè)主的退房要求。對于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請求，建議業(yè)主應先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對較長。
2、索要違約金及相關(guān)稅費
    如果是開發(fā)商違約導致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費用，如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等，這些都算入消費者實際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補償。
3、首付、月供利息都可獲賠
    在退房款方面，采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項及相應利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對復雜些。實踐中，都是開發(fā)商將應退購房款分成兩部分，屬于買家首付款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同。
    開發(fā)商支付購房人首付款利息，即從首付款交付日到開發(fā)商歸還日該筆首付款的利息收入。若購房人按揭貸款已進入月供階段，開發(fā)商同樣應歸還購房人月供及利息支出。
    若購房者要求退房時，已居住了一段時間，這期間產(chǎn)生的折舊費應由業(yè)主補償。在退房中，若責任方為開發(fā)商，購房者可不對房屋折舊進行補償，若是購房者的責任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費。
 
退房四步走:
 
    第一步：購房人通過掛號信、傳真或電話向開發(fā)商發(fā)出退房通知。
    第二步：督促開發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負責辦理購房人與貸款銀行解除或終止合同全部手續(xù)。
    第三步：督促開發(fā)商將全部購房款返還給購房人。
    第四步：辦理停止向公積金管理機構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)。
    至此，消費者與銀行解除借款合同，而在開發(fā)商退回全部房款后，購房人與開發(fā)商的買賣合同也意味著得以解除。此外，在購房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，保險受益人為貸款銀行，所以最后一步就是解除借款合同后再辦理保險退保手續(xù)等。ll