臨沂一市民購(gòu)房遭訴訟 法院判決以最終協(xié)議為準(zhǔn)

    大眾網(wǎng)臨沂1月24日訊 （記者 衣方杰）臨沂王先生最近為自己3年前購(gòu)買的房子犯了愁，房款都已支付完畢，房子卻成了訴訟爭(zhēng)議房，退款卻又因各種原因?qū)Ψ讲荒芗皶r(shí)支付。

     2009年12月10日，王先生與劉先生、李女士口頭約定，購(gòu)買二人位于某小區(qū)的房屋一套，價(jià)格20萬(wàn)元，劉先生、李女士承諾2010年將其位于某小區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房達(dá)到居住條件后就將房屋交付給王先生。2009年12月10日王先生交購(gòu)房定金1萬(wàn)元，劉先生為王先生出具收條一張，內(nèi)容為：今收到王××購(gòu)房定金1萬(wàn)元，房款共計(jì)20萬(wàn)元，2010年房產(chǎn)證過(guò)戶前費(fèi)用一次性交情，過(guò)戶費(fèi)由王先生承擔(dān)。2010年5月1日王××付款5萬(wàn)元；2010年6月4日王先生付款14萬(wàn)元，至此房款已付清。

    王先生交付完全房款還尚未進(jìn)行過(guò)戶，買賣房屋就發(fā)生爭(zhēng)議，劉先生、王女士被他人告上法庭，該房屋成為了訴訟爭(zhēng)議房屋。房管局說(shuō)有爭(zhēng)議的房屋不能過(guò)戶，今后也不知還能否過(guò)戶，劉先生與王先生經(jīng)協(xié)商，2011年4月10日簽訂協(xié)議一份，內(nèi)容為：王先生放棄購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋，劉先生返還房款20萬(wàn)元，并賠償4萬(wàn)元，分兩次于2011年9月底付清，違約者賠償對(duì)方5萬(wàn)元，劉先生在協(xié)議上簽字認(rèn)可，王先生的女兒王女士代王先生在該協(xié)議書(shū)上簽字確認(rèn)。

    協(xié)議簽訂后，2011年5月19日王先生接到了劉先生打來(lái)的電話，協(xié)商是否降低賠償款的事情，如果減少賠償款他可以在三天之內(nèi)一次性償還所有款項(xiàng)，王先生想盡快解決此事就答應(yīng)了劉先生的條件，最終與劉先生就付款問(wèn)題達(dá)成協(xié)議：2011年5月20日下午劉先生一次性交付給王先生總款23萬(wàn)元，王先生不再追究其他違約責(zé)任。2011年5月20日下午，王先生、劉先生對(duì)于交付現(xiàn)金還是轉(zhuǎn)賬、先付錢(qián)還是先打收條發(fā)生了分歧，最終導(dǎo)致該款項(xiàng)在當(dāng)天下午沒(méi)有交付。王先生訴至法院，要求劉先生、李女士支付房款及賠償款25萬(wàn)元、違約金5萬(wàn)元，訴訟費(fèi)用由被告劉先生、李女士承擔(dān)。

    經(jīng)審理，法院判決劉先生、李女士支付房款及賠償款23萬(wàn)元給王先生，駁回了王先生要求劉先生、李女士支付5萬(wàn)元違約金的請(qǐng)求。法院認(rèn)為：王先生與劉先生、李女士之間的購(gòu)房協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，該協(xié)議不違反法律規(guī)定為有效協(xié)議。雙方在房屋過(guò)戶不成的時(shí)候達(dá)成的協(xié)議亦是合法有效。雙方在2011年5月19日簽訂的協(xié)議是對(duì)上一協(xié)議的變更，雙方最終應(yīng)以變更后的協(xié)議為準(zhǔn)，最后沒(méi)有交易成功是因?yàn)楦犊罘绞郊s定不明造成，并不是單方違約，所以劉先生、李女士應(yīng)支付房款及賠償款23萬(wàn)元給王先生。

    律師觀點(diǎn)：本報(bào)律師團(tuán)主要組成單位、山東頤平律師事務(wù)所主任彭律師認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第七十七條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。”合同的變更必須經(jīng)過(guò)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，并在原來(lái)合同的基礎(chǔ)上達(dá)成新的協(xié)議，產(chǎn)生新的債權(quán)債務(wù)內(nèi)容。故本案雙方達(dá)成的解除房屋買賣的的協(xié)議合法有效。其后，他們達(dá)成的一次性支付房款及賠償款共23萬(wàn)元的協(xié)議又變更了原解除協(xié)議的內(nèi)容，也為合法有效。

    彭海律師告訴記者：“合同的變更主要在保持原合同關(guān)系的基礎(chǔ)上，使合同內(nèi)容發(fā)生變化，因此在合同發(fā)生變更后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照變更后的合同內(nèi)容履行。”

    “對(duì)于本案，雙方最終未能實(shí)際履行、再次發(fā)生爭(zhēng)議，系因是交付現(xiàn)金還是轉(zhuǎn)賬、先付款還是先打收條約定不明造成的，既然約定不明，就不能視為違約。”（Dtt）