臨沂一市民購房遭訴訟 法院判決以最終協(xié)議為準

    大眾網(wǎng)臨沂1月24日訊 （記者 衣方杰）臨沂王先生最近為自己3年前購買的房子犯了愁，房款都已支付完畢，房子卻成了訴訟爭議房，退款卻又因各種原因對方不能及時支付。

     2009年12月10日，王先生與劉先生、李女士口頭約定，購買二人位于某小區(qū)的房屋一套，價格20萬元，劉先生、李女士承諾2010年將其位于某小區(qū)的經(jīng)濟適用房達到居住條件后就將房屋交付給王先生。2009年12月10日王先生交購房定金1萬元，劉先生為王先生出具收條一張，內容為：今收到王××購房定金1萬元，房款共計20萬元，2010年房產(chǎn)證過戶前費用一次性交情，過戶費由王先生承擔。2010年5月1日王××付款5萬元；2010年6月4日王先生付款14萬元，至此房款已付清。

    王先生交付完全房款還尚未進行過戶，買賣房屋就發(fā)生爭議，劉先生、王女士被他人告上法庭，該房屋成為了訴訟爭議房屋。房管局說有爭議的房屋不能過戶，今后也不知還能否過戶，劉先生與王先生經(jīng)協(xié)商，2011年4月10日簽訂協(xié)議一份，內容為：王先生放棄購買訴爭房屋，劉先生返還房款20萬元，并賠償4萬元，分兩次于2011年9月底付清，違約者賠償對方5萬元，劉先生在協(xié)議上簽字認可，王先生的女兒王女士代王先生在該協(xié)議書上簽字確認。

    協(xié)議簽訂后，2011年5月19日王先生接到了劉先生打來的電話，協(xié)商是否降低賠償款的事情，如果減少賠償款他可以在三天之內一次性償還所有款項，王先生想盡快解決此事就答應了劉先生的條件，最終與劉先生就付款問題達成協(xié)議：2011年5月20日下午劉先生一次性交付給王先生總款23萬元，王先生不再追究其他違約責任。2011年5月20日下午，王先生、劉先生對于交付現(xiàn)金還是轉賬、先付錢還是先打收條發(fā)生了分歧，最終導致該款項在當天下午沒有交付。王先生訴至法院，要求劉先生、李女士支付房款及賠償款25萬元、違約金5萬元，訴訟費用由被告劉先生、李女士承擔。

    經(jīng)審理，法院判決劉先生、李女士支付房款及賠償款23萬元給王先生，駁回了王先生要求劉先生、李女士支付5萬元違約金的請求。法院認為：王先生與劉先生、李女士之間的購房協(xié)議是雙方真實意思表示，該協(xié)議不違反法律規(guī)定為有效協(xié)議。雙方在房屋過戶不成的時候達成的協(xié)議亦是合法有效。雙方在2011年5月19日簽訂的協(xié)議是對上一協(xié)議的變更，雙方最終應以變更后的協(xié)議為準，最后沒有交易成功是因為付款方式約定不明造成，并不是單方違約，所以劉先生、李女士應支付房款及賠償款23萬元給王先生。

    律師觀點：本報律師團主要組成單位、山東頤平律師事務所主任彭律師認為：根據(jù)《中華人民共和國合同法》第七十七條第一款規(guī)定：“當事人協(xié)商一致，可以變更合同。”合同的變更必須經(jīng)過當事人雙方協(xié)商一致，并在原來合同的基礎上達成新的協(xié)議，產(chǎn)生新的債權債務內容。故本案雙方達成的解除房屋買賣的的協(xié)議合法有效。其后，他們達成的一次性支付房款及賠償款共23萬元的協(xié)議又變更了原解除協(xié)議的內容，也為合法有效。

    彭海律師告訴記者：“合同的變更主要在保持原合同關系的基礎上，使合同內容發(fā)生變化，因此在合同發(fā)生變更后，當事人應當按照變更后的合同內容履行。”

    “對于本案，雙方最終未能實際履行、再次發(fā)生爭議，系因是交付現(xiàn)金還是轉賬、先付款還是先打收條約定不明造成的，既然約定不明，就不能視為違約。”（Dtt）