臨沂樓市調(diào)查第五季：沂河路崛起一座河岸城(2)

沂河路：臨沂城市商業(yè)副中心

    近年，臨沂市政府大力打造沂河路經(jīng)濟(jì)帶，沂河路開(kāi)發(fā)片區(qū)東起沂河，西至京滬高速，北接臨沂城區(qū)，南至沂河路南。2007年，羅莊區(qū)委、區(qū)政府作出重大決策，邀請(qǐng)上海同濟(jì)大學(xué)進(jìn)行高起點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，用3—5年的時(shí)間，投資200多億元，打造羅莊的黃金走廊。作為羅莊區(qū)重點(diǎn)招商區(qū)域主要分為三條經(jīng)濟(jì)帶， 18公里沂河路沿線按“東居、中商、西工”的發(fā)展布局，大力發(fā)展房地產(chǎn)、汽車超市和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

    對(duì)于沂河路十大項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，魯南國(guó)際采購(gòu)中心副總沈作波說(shuō)：“沂河路上十大重點(diǎn)項(xiàng)目將會(huì)給城南部的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入活力，商業(yè)與住宅之間是相輔相成的，住宅可以給房地產(chǎn)帶來(lái)人氣，有人聚集的地方才可以發(fā)展商業(yè)。在羅莊板塊，住宅開(kāi)發(fā)體量最大的是地王集團(tuán)，住宅的大面積開(kāi)發(fā)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是一件好事。”他還坦言，“臨沂市場(chǎng)與南方市場(chǎng)相比，它不是城市規(guī)?；?，而是市場(chǎng)集群化，最大的缺點(diǎn)是沒(méi)有產(chǎn)業(yè)基地做支撐，很多東西是從外地運(yùn)進(jìn)來(lái)的，在這個(gè)過(guò)程中催化的是物流的發(fā)展。如若發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)需要的極為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)要非常明確。就拿我們魯南國(guó)際采購(gòu)中心來(lái)說(shuō)，他地處沂河路，是沂河路十大項(xiàng)目之一，因?yàn)樘幱诮煌ㄒ?，又遠(yuǎn)離城市核心區(qū)，在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上就不可能像銀座購(gòu)物中心一樣，搞個(gè)奢侈品、快速消費(fèi)品等，地段就決定了我們定位在專業(yè)采購(gòu)上，目前已精確定位到五金和汽配。” 
    秀水灣營(yíng)銷總監(jiān)王偉說(shuō)：“咱們臨沂的專業(yè)市場(chǎng)可以說(shuō)是剛剛起步，以前的專業(yè)市場(chǎng)都是第四代，第五代的專業(yè)市場(chǎng)還是剛起步的，第五代專業(yè)市場(chǎng)包含了吃穿住行玩樂(lè)采購(gòu)，發(fā)展第五代專業(yè)市場(chǎng)需要的是極佳的地理位置和超高的人氣。”

    管先生提到，現(xiàn)在羅莊版塊的房地產(chǎn)處于低谷板塊，如果房?jī)r(jià)行情要來(lái)，需要主導(dǎo)力量先上，然后房?jī)r(jià)猛漲一段時(shí)間，現(xiàn)在羅莊板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少的就是主導(dǎo)力量。政府重點(diǎn)建設(shè)沂河路，打造臨沂城市商業(yè)副中心，大力建設(shè)沂河路十大項(xiàng)目，重點(diǎn)抓商業(yè)，可以說(shuō)是在為羅莊板塊注入新的主導(dǎo)力量。政府對(duì)伊河路與建設(shè)的決心是有目共睹的，200億的建設(shè)體量，同時(shí)積極增設(shè)交通配套，汽車南站的投入與運(yùn)營(yíng)均可為羅莊房地產(chǎn)板塊增加帶動(dòng)因素。

    據(jù)觀察分析，臨沂房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)規(guī)劃過(guò)程中，目前面臨“南北差異”，這和市政規(guī)劃有著緊密關(guān)系，北城新區(qū)作為臨沂新行政中心被賦予高檔住宅的定位。據(jù)秀水灣營(yíng)銷總監(jiān)王偉介紹，南坊地區(qū)分為三個(gè)片區(qū)行政中心、高檔住宅區(qū)、商業(yè)片區(qū)shoppingmaill，整個(gè)北城新區(qū)的規(guī)劃已經(jīng)在老百姓心中形成了一個(gè)理念，就是，北城新區(qū)住的都是前瞻人群。整體來(lái)說(shuō)，在四月、五月、六月北城新區(qū)的房地產(chǎn)住宅銷售是很可觀的。秀水灣位居北城的商業(yè)片區(qū)，商住比在4:6，商業(yè)方面做得是商業(yè)風(fēng)情一條街。現(xiàn)在在售的是住宅，這也我們探討過(guò)的人氣和居住密度問(wèn)題，當(dāng)居住密度上來(lái)了，商業(yè)自然就能做起來(lái)。

    綜上，臨沂房地產(chǎn)因其價(jià)格無(wú)泡沫，市場(chǎng)供給量大，但是推盤能力有限，造成了臨沂現(xiàn)房銷售的現(xiàn)象要比其他同等城市居多，在2013年下半年將會(huì)有一個(gè)價(jià)格很緩慢上漲、消化庫(kù)存的階段。但是，政府部門對(duì)臨沂沂河路的重點(diǎn)整治與規(guī)劃建設(shè)，十大項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)和注資，將會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)羅莊板塊的商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的發(fā)展，沂河路打造臨沂城市商業(yè)副中心的規(guī)劃會(huì)為羅莊的房地產(chǎn)注入主導(dǎo)因素，從而促使羅莊板塊地產(chǎn)走出低谷板塊的局面。