案例解析
投訴案例一：
物業(yè)費定價遇“一言堂”
收費標準誰來定？
市民崔先生在陶然路買的一套商品房終于交房了，但對于每平米1.3元的物業(yè)費他覺得稍高。崔先生質(zhì)疑物業(yè)費定價是“一言堂”，物業(yè)公司既沒有把服務細則列出來，也沒有征詢業(yè)主意見。他在投訴中詢問，新開樓盤的業(yè)主委員會該如何成立？物業(yè)公司的服務及收費標準應該怎么來定？相關部門如何來監(jiān)管？
定價需有業(yè)主參與，收費項目要公示
《通知》等相關政策規(guī)定，符合業(yè)主大會成立條件的，由物業(yè)所在地街道辦事處按照相關規(guī)定負責組織、指導成立業(yè)主大會，并由業(yè)主大會確定物業(yè)服務及收費標準。暫未成立業(yè)主大會的，應由物業(yè)所在地街道辦事處組織業(yè)主代表、前期物業(yè)服務企業(yè)和開發(fā)建設單位召開聯(lián)席會議，可按照相關規(guī)定，擬定物業(yè)服務收費標準調(diào)整方案，經(jīng)專有部分占建筑總面積過三分之二的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)超過三分之二的業(yè)主簽字認可方可調(diào)整物業(yè)服務收費標準。
同時，按照相關規(guī)定，及時到當?shù)匚飿I(yè)主管部門辦理物業(yè)服務合同備案手續(xù)，物業(yè)服務企業(yè)應當自調(diào)整標準30日內(nèi)，將營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、物業(yè)服務合同和物業(yè)服務成本、會議紀要、業(yè)主簽字記錄等相關資料向物業(yè)所在地價格主管部門備案，價格主管部門予以出具相關備案證明。
物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務企業(yè)名稱、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、代收費項目、收費標準、收費依據(jù)、價格舉報電話12358及車位場地使用費收支情況等進行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。
投訴案例二：
綠地擅自被改停車場
公用車位費該咋算？
羅莊區(qū)一個住宅小區(qū)的王先生咨詢，他們小區(qū)內(nèi)原有一片好幾百平米的綠化草地，但今年小區(qū)物業(yè)把綠地變成了硬化地面，并劃上線、貼出公告面向小區(qū)業(yè)主出租車位，雖然這一舉解決了小區(qū)停車混亂的問題，但王先生覺得這片地原本就是業(yè)主共有的公共區(qū)域，而且物業(yè)公司還擅自改變了小區(qū)的綠化設計規(guī)劃，每個車位每月收費180元也沒有征求過業(yè)主的意見，小區(qū)暫時也沒有成立業(yè)主委員會，王先生認為這個收費應該不符合規(guī)定，最起碼也是沒走相應的收費程序。
業(yè)主大會確定收費標準，取之于公用之于公
《通知》等相關政策規(guī)定，占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當繳納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。業(yè)主大會成立前占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應由物業(yè)所在地街道辦事處組織業(yè)主代表、前期物業(yè)服務企業(yè)和開發(fā)建設單位召開聯(lián)席會議，在有關部門的指導下，擬定車位劃定和使用方案，并經(jīng)專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地街道辦事處組織實施。
車位場地委托物業(yè)服務企業(yè)管理的，停車場地的保潔、秩序維護、購買公共責任保險等發(fā)生的物業(yè)管理服務費用，可依照物業(yè)服務合同約定，按實際支出在車位場地使用費中列支。業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務企業(yè)可按照不超過20%的比例提取停車服務費，車位場地使用剩余部分，由物業(yè)所在地街道辦事處負責監(jiān)管。業(yè)主大會成立后，車位場地使用費及時移交給業(yè)主委員會管理，并接受全體業(yè)主監(jiān)督。車位場地使用費主要用于補充相關物業(yè)管理區(qū)域的專項維修資金。
投訴案例三：
燃氣管破裂無人買單
跑冒滴漏誰付錢？
羅莊區(qū)湖東路一小區(qū)業(yè)主張女士投訴，自己家中的燃氣曾斷氣一周多，在咨詢物業(yè)后被告知小區(qū)燃氣管道在鋪設時存在缺陷，安裝中穿透污水管致使年久朽爛破裂。事發(fā)后第一時間就報修，但燃氣專營商卻因損失巨大而索要賠償費用，但物業(yè)公司以“物業(yè)新規(guī)”為依據(jù)，認為小區(qū)住宅外的燃氣設施不屬于物業(yè)管理職責，這筆費用又無法攤給業(yè)主，導致遲遲不能供氣。
水電暖氣權責明確，住宅外設施專營商負責
《通知》明確規(guī)定，按照《山東省物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)第八十一條的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
按照《條例》第十六條、第八十三條的規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸及變電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設施設備，不屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備?！稐l例》第八十三條更是明確規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任及相關費用。
而在《國家物業(yè)管理條例》中，第四十五條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收錢款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第五十二條規(guī)定：供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。
(責任編輯：李龍)
