案例解析
投訴案例一：
物業(yè)費(fèi)定價(jià)遇“一言堂”
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)誰(shuí)來(lái)定？
市民崔先生在陶然路買的一套商品房終于交房了，但對(duì)于每平米1.3元的物業(yè)費(fèi)他覺(jué)得稍高。崔先生質(zhì)疑物業(yè)費(fèi)定價(jià)是“一言堂”，物業(yè)公司既沒(méi)有把服務(wù)細(xì)則列出來(lái)，也沒(méi)有征詢業(yè)主意見(jiàn)。他在投訴中詢問(wèn)，新開(kāi)樓盤(pán)的業(yè)主委員會(huì)該如何成立？物業(yè)公司的服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該怎么來(lái)定？相關(guān)部門如何來(lái)監(jiān)管？
定價(jià)需有業(yè)主參與，收費(fèi)項(xiàng)目要公示
《通知》等相關(guān)政策規(guī)定，符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，由物業(yè)所在地街道辦事處按照相關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)，并由業(yè)主大會(huì)確定物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。暫未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)由物業(yè)所在地街道辦事處組織業(yè)主代表、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，可按照相關(guān)規(guī)定，擬定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案，經(jīng)專有部分占建筑總面積過(guò)三分之二的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)超過(guò)三分之二的業(yè)主簽字認(rèn)可方可調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
同時(shí)，按照相關(guān)規(guī)定，及時(shí)到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)30日內(nèi)，將營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)成本、會(huì)議紀(jì)要、業(yè)主簽字記錄等相關(guān)資料向物業(yè)所在地價(jià)格主管部門備案，價(jià)格主管部門予以出具相關(guān)備案證明。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、服務(wù)項(xiàng)目、代收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話12358及車位場(chǎng)地使用費(fèi)收支情況等進(jìn)行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。
投訴案例二：
綠地擅自被改停車場(chǎng)
公用車位費(fèi)該咋算？
羅莊區(qū)一個(gè)住宅小區(qū)的王先生咨詢，他們小區(qū)內(nèi)原有一片好幾百平米的綠化草地，但今年小區(qū)物業(yè)把綠地變成了硬化地面，并劃上線、貼出公告面向小區(qū)業(yè)主出租車位，雖然這一舉解決了小區(qū)停車混亂的問(wèn)題，但王先生覺(jué)得這片地原本就是業(yè)主共有的公共區(qū)域，而且物業(yè)公司還擅自改變了小區(qū)的綠化設(shè)計(jì)規(guī)劃，每個(gè)車位每月收費(fèi)180元也沒(méi)有征求過(guò)業(yè)主的意見(jiàn)，小區(qū)暫時(shí)也沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，王先生認(rèn)為這個(gè)收費(fèi)應(yīng)該不符合規(guī)定，最起碼也是沒(méi)走相應(yīng)的收費(fèi)程序。
業(yè)主大會(huì)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，取之于公用之于公
《通知》等相關(guān)政策規(guī)定，占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)繳納車位場(chǎng)地使用費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)綜合考慮車庫(kù)租賃費(fèi)的價(jià)格等因素確定。業(yè)主大會(huì)成立前占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)由物業(yè)所在地街道辦事處組織業(yè)主代表、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，在有關(guān)部門的指導(dǎo)下，擬定車位劃定和使用方案，并經(jīng)專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地街道辦事處組織實(shí)施。
車位場(chǎng)地委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的，停車場(chǎng)地的保潔、秩序維護(hù)、購(gòu)買公共責(zé)任保險(xiǎn)等發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，可依照物業(yè)服務(wù)合同約定，按實(shí)際支出在車位場(chǎng)地使用費(fèi)中列支。業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按照不超過(guò)20%的比例提取停車服務(wù)費(fèi)，車位場(chǎng)地使用剩余部分，由物業(yè)所在地街道辦事處負(fù)責(zé)監(jiān)管。業(yè)主大會(huì)成立后，車位場(chǎng)地使用費(fèi)及時(shí)移交給業(yè)主委員會(huì)管理，并接受全體業(yè)主監(jiān)督。車位場(chǎng)地使用費(fèi)主要用于補(bǔ)充相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的專項(xiàng)維修資金。
投訴案例三：
燃?xì)夤芷屏褵o(wú)人買單
跑冒滴漏誰(shuí)付錢？
羅莊區(qū)湖東路一小區(qū)業(yè)主張女士投訴，自己家中的燃?xì)庠鴶鄽庖恢芏?，在咨詢物業(yè)后被告知小區(qū)燃?xì)夤艿涝阡佋O(shè)時(shí)存在缺陷，安裝中穿透污水管致使年久朽爛破裂。事發(fā)后第一時(shí)間就報(bào)修，但燃?xì)鈱I(yíng)商卻因損失巨大而索要賠償費(fèi)用，但物業(yè)公司以“物業(yè)新規(guī)”為依據(jù)，認(rèn)為小區(qū)住宅外的燃?xì)庠O(shè)施不屬于物業(yè)管理職責(zé)，這筆費(fèi)用又無(wú)法攤給業(yè)主，導(dǎo)致遲遲不能供氣。
水電暖氣權(quán)責(zé)明確，住宅外設(shè)施專營(yíng)商負(fù)責(zé)
《通知》明確規(guī)定，按照《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)第八十一條的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
按照《條例》第十六條、第八十三條的規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸及變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備，不屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備?！稐l例》第八十三條更是明確規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。
而在《國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例》中，第四十五條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收錢款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。第五十二條規(guī)定：供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
(責(zé)任編輯：李龍)
